Loueur en Meublé Non Professionnel :
Un statut facilement Accessible

Les propriétaires qui donnent en location des locaux meublés et qui ne remplissent
pas les conditions pour être considérés comme loueurs en meublé professionnels
sont qualifiés de loueurs en meublé non professionnels.

Deux régimes fiscaux peuvent s’appliquer à leur activité : Le régime des micros entreprises et le
régime réel simplifié. Quel que soit le régime, les revenus tirés de la location sont imposables au titre
des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

•  Le régime des micros entreprises
  Vous relevez de ce régime à la double condition que :
  1. Vos recettes n’excèdent pas 76.225 euros HT.
  2. Vous bénéficiez d’une exonération de TVA ou de la franchise en base TVA qui dispense de la
  déclaration et du paiement de la taxe.
  Dans ce régime, vous serez imposé après application d’un abattement de 70 % qui ne peut être
  inférieur à 305 euros. Sachez qu'il ne vous est pas possible, dans ce régime de constater un déficit. La
  plus-value éventuellement réalisée lors de la cession de l’immeuble relève du régime fiscal des plus
  values des particuliers.

 

• Le régime réel simplifié
  Il s’applique de plein droit si le chiffre d’affaire réalisé est supérieur à 76.225 euros HT et n’excède
  pas 762.250 euros HT. Dans ce régime, le déficit, résultant de la différence du produit et des charges
  (frais d’acquisition, dépenses d’entretien, impôt foncier, charges de gestion…. ), est déductible des
  bénéfices provenant de l’ensemble des activités non professionnelles imposables dans la catégorie
  BIC. Cette déduction est réalisée au titre de la même année et des cinq années suivantes. Si le bien
  est donnée en location à une société qui le sous loue en meublé avec des services para hôtelier, le
  loueur en meublé non professionnel (LMNP) sera soumis à TVA, il pourra ainsi récupérer la TVA
  grevant son acquisition et ses charges.
  La plus-value éventuellement réalisée lors de la cession de l’immeuble relève du régime fiscal des
  plus values des particuliers. A titre indicatif, sachez que les "meubles meublant" échappent à la
  taxation.

Conditions :
■L'investissement locatif doit porter sur un logement meublé.
■ Il n'y a pas d'inscription au RCS (Registre du commerce et des sociétés).
■ Les revenus locatifs doivent être déclarés dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Compatible avec la récupération de la TVA si et seulement si :
■ Le logement est situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée.
■ L'investisseur passe un bail commercial d'au moins neuf ans avec un exploitant offrant les quatre
services para hôteliers suivants : Accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits
déjeuners, fourniture du linge de maison.
■ Les loyers perçus sont soumis à la TVA (5,5%).
■ La TVA est payée sur les loyers par trimestres civils. La procédure permettant de récupérer la TVA
est déclenchée dès que l'investisseur peut justifier avoir perçu 3 mois de loyer, 3 à 6 mois plus tard.

Et qui permet de se constituer des revenus exonérés d'impôts
Chaque année, au lieu d'être imposé sur la totalité des loyers perçus, l'investisseur pourra déduire de
ses revenus locatifs (BIC) :
■ Les intérêts d'emprunt.
■ Les charges de propriété et copropriété.
■ Les amortissements des meubles (répartis sur 5 à 7 ans).
■ Les amortissements des murs (répartis généralement sur 20 à 30 ans).

Ces déductions vont annuler ses revenus et donc réduire à 0 € les impôts à payer sur les loyers perçus.
Si le montant total des déductions à effectuer est supérieur aux revenus locatifs (loyers - déductions
> 0 F), le différentiel (Déficit BIC) sera reporté dans une limite de 5 ans et utilisé pour effacer
d'éventuels bénéfices dans cette période.

En période déficitaire, les amortissements ne peuvent être déduits, ils seront imputés sur les revenus
locatifs des années non déficitaires.

C'est un système idéal pour se préparer une retraite complémentaire sans impôts pendant 10 à 15
ans avec un investissement réduit (récupération de la TVA).

Cette formule d'investissement trop méconnue est à étudier de plus près, en particulier pour les
contribuables ne se trouvant pas dans les tranches d'imposition les plus élevées.

La déduction des amortissements permet de générer des revenus nets d'impôts pendant 8 à 15 ans
selon le financement (in fine ou amortissable).


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