Le décret 2006-1200 du 29 septembre 2006  pris en application de la loi portant Engagement national pour le logement (ENL) procéde à la réforme du dispositif Besson dans l’ancien désormais dénommé « Borloo dans l’ancien  ».

A compter du  1er octobre 2006  un propriétaire bailleur peut conclure avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) une convention par laquelle celui-ci s’engage à louer son logement à des locataires sous conditions de ressources à des niveaux de loyer inférieurs aux loyers de marché. En contrepartie, le propriétaire bailleur bénéficie d’une déduction fiscale spécifique modulée en fonction de son engagement plus ou moins social.

Par ailleurs, si le logement nécessite des travaux, le propriétaire peut bénéficier, en plus de la déduction fiscale spécifique, d’une subvention majorée de l’ANAH dont le taux s’échelonne de 30% à 70% des  travaux subventionnables toujours selon l’engagement plus ou moins social du social du propriétaire.

Les objectifs...

Le « Borloo dans l’ancien » est un outil qui contribuera à loger dans le parc privé existant, dans des conditions confortables et à des loyers abordables, plusieurs dizaines de milliers de nouveaux ménages par an, ménages aux revenus modestes ou moyens.

Comparaison des dispositifs « Besson-ancien » et « Borloo dans l’ancien »....

Si l’économie générale des deux dispositifs est similaire (location nue à des personnes physiques, sous conditions de ressources et de loyers, assortie d’un avantage fiscal sous forme d’une déduction spécifique calculée sur le montant du loyer), les deux dispositifs présentent des différences notables.

Le dispositif « Borloo dans l’ancien » se traduit ainsi par une incitation fiscale renforcée en faveur de la mise sur le marché locatif privé de logements à loyers maîtrisés, notamment de logements à loyers de niveau social. Le taux de la déduction spécifique fixé à 26% en cas d’option pour le dispositif « Besson-ancien » est porté, en cas d’option pour le dispositif « Borloo dans l’ancien » à 30% si le bailleur pratique un loyer intermédiaire, c’est-à-dire inférieur d’environ 30 % à celui du marché et à 45% si l’intéressé pratique un loyer de niveau PLUS applicable dans le secteur du logement social.

Par ailleurs, pour bénéficier de ce dispositif, le logement doit faire l’objet d’un conventionnement avec l’ANAH : la convention peut, soit donner lieu au versement d’une subvention à la suite de travaux d’amélioration, soit être signée sans obligation préalable de travaux, à condition que le logement soit décent.

Borloo ancien (applicable à partir à compter du 1er octobre 2006 en vertu de la loi ENL)


1) Bailleurs concernés

Sont visés, les bailleurs personnes physiques et les sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI par exemple).


2) Locaux concernés

Le « Borloo dans l’ancien » s’applique aux logements conventionnés loués depuis le 1er octobre 2006. Le conventionnement peut être accompagné ou non d’une subvention de l’Agence pour la réalisation de travaux. Au plan fiscal, la seule conséquence de l’octroi d’une subvention porte sur la durée de l’engagement du bailleur (elle passe de six à neuf ans en cas de travaux subventionnés). Malgré sa dénomination, l’avantage fiscal peut concerner indifféremment un logement ancien ou neuf.

Le logement peut avoir été acquis à titre gratuit ou onéreux ou être déjà détenu par le bailleur, contrairement aux dispositifs fiscaux comprenant un régime d’amortissement (« Robien » ou « Borloo neuf »).


3) Nature de l’avantage fiscal

Le bailleur peut pratiquer une déduction spécifique sur le montant de son revenu brut foncier tirés de la location d’un logement conventionné : cette déduction constitue une charge déduite du revenu brut foncier √ à hauteur de 30 % lorsque le bailleur opte pour un conventionnement intermédiaire, √et de 45 % s’il choisi un conventionnement social ou très social.
En cas de prolongation de son engagement vis-à-vis de l’ANAH, le bailleur bénéficie de la déduction spécifique pendant la durée de la convention, toutes conditions étant par ailleurs remplies.


4) Engagements du bailleur

1- Durée de l’engagement

Le bailleur prend l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale du locataire pendant toute la durée de la convention qui le lie avec l’Anah.
En conséquence, le bailleur s’engage à louer le logement pendant 6 ans en cas de conventionnement sans travaux et 9 en cas de conventionnement avec travaux subventionnés par l’Agence. Le bailleur peut renouveler son engagement par période de 3 ans.
La réglementation Anah autorise le propriétaire bailleur à céder son bien en cours de convention, sans aucune pénalité à condition que les engagements de location continuent d’être respectés par le nouvel acquéreur. En revanche, fiscalement, le supplément de déduction fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de la rupture de l’engagement, sauf exceptions liées à la situation du bailleur (invalidité ou décès ou licenciement du contribuable ou l’un des époux soumis à imposition commune).


2- Condition de location

Le logement doit répondre aux normes de décences.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, un nouveau bail doit être signé avec une personne autre que celle occupant le logement.
Le titulaire du bail doit être une personne physique autre :
■ qu’un membre du foyer fiscal du propriétaire (ou d’un associé de la société) ;
■ qu’un ascendant ou un descendant du propriétaire (ou d’un associé de la société) ;
■ qu’un ascendant ou un descendant de l’un des membres du foyer fiscal du propriétaire (ou d’un
associé de la société).

Le titulaire du bail peut également être un organisme public ou privé. Dans ce cas, la location est consentie, dans le cadre d’un conventionnement intermédiaire, social ou très social, pour le logement ou l’hébergement de personnes physiques à usage d’habitation principale, à l’exclusion du propriétaire du logement, des membres de son foyer fiscal ou de ses descendants ou ascendants.


3 - Plafonds de loyers et de ressources

Le loyer et les ressources des locataires ne doivent pas excéder des plafonds règlementés qui varient selon la nature du conventionnement. Pour connaître ces plafonds, renseignez-vous directement auprès de l’Anah.
Pour la location consentie à un organisme public ou privé, les loyers et les ressources de l’occupant s’apprécient en tenant compte du montant :

■ du loyer payé au bailleur par l’organisme locataire ;
■ du loyer payé le cas échéant à cet organisme par la personne occupant le logement ;
■ des ressources de la personne occupant le logement (décret du 4 juin 2008).


5) Non-respect des engagements du bailleur ou cession du logement ou des parts en cours de convention

En cas de non respect de ses engagements (défaut effectif de mise en location, non respect des plafonds de loyers ou de ressources par exemple) ou de cession du bien durant la période d’engagement de location, la déduction spécifique pratiquée, dès le début de la location, est remise en cause au titre de l’année de la rupture de l’engagement, sauf exceptions liées à la situation du bailleur. La déduction spécifique reprise à ce titre constitue un revenu net foncier qui s’ajoute à celui de l’année de remise en cause.

L’administration fiscale admet en effet qu’aucune remise en cause de l’avantage fiscal n’est effectuée lorsque le non respect de l’engagement de location ou de conservation des parts intervient à la suite de l’un des trois événements suivants :
■ le contribuable ou l’un des époux soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité
correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L.
341-4 du code de la sécurité sociale (invalides absolument incapables d’exercer une profession
quelconque et invalides qui sont, en outre, dans l’obligation d’avoir recours à l’assistance d’une
tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire) ;
■ le contribuable ou l’un des époux soumis à imposition commune est licencié. Les personnes
licenciées s’entendent de celles dont le contrat de travail est rompu à l’initiative de leur employeur.
■le contribuable ou l’un des époux soumis à imposition commune décède.


6) Cumul avec d’autres avantages fiscaux

Le « Borloo dans l’ancien » peut être cumulé avec la déduction spécifique suite à la mise en location d’un logement qui a donné lieu au paiement de la taxe sur les logements vacants, ce qui permet de bénéficier d’une déduction de 60 % en conventionnement intermédiaire, ou 75 % en conventionnement social ou très social jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit la conclusion du bail, laquelle doit nécessairement intervenir entre le 1.1.06 et le 31.12.07.


7) Non-cumul d’avantages

Pour un même logement, le contribuable ne peut bénéficier d’autres avantages fiscaux : il en est ainsi notamment de la déduction spécifique de 10% pour mobilité professionnelle, de la réduction d’impôt pour investissement outre-mer ou de la déduction au titre de l’amortissement De surcroît, les logements placés sous le dispositif « Borloo dans l’ancien » sont, comme tous les dispositifs fiscaux, exclus du régime d’imposition simplifié dit « micro-foncier ».

Si le logement nécessite des travaux, le propriétaire peut bénéficier, en plus de la déduction fiscale spécifique, d’une subvention majorée de l’Anah dont le taux s’échelonne de 30% à 70% des travaux

Les textes de référence :

Le décret du 10 août 2006 pris en application de la loi portant "Engagement national pour le logement" (publié au Journal Officiel le 16 août 2006) et l’arrêté du même jour procèdent à la réforme du dispositif Robien (désormais dénommé « Robien classique ») créé en 2003.
Le décret 2006-1200 du 29 septembre 2006 pris en application de la loi portant Engagement national pour le logement (ENL) procède à la réforme du dispositif Besson dans l’ancien désormais dénommé « Borloo dans l’ancien »).

Le décret n° 2008-529 du 4 juin 2008 pris en application de l’article 31 du code général des impôts (conventionnement intermédiaire ANAH, social ou très social en Borloo ancien) précise les modalités d’appréciation des loyers et des ressources de l’occupant ainsi que les conditions de la location consentie à un organisme public ou privé pour le logement ou l’hébergement de personnes physiques à usage d’habitation principale.